NGUYÊN TẮC BẤT BIẾN ‘1%’ trong đầu tư Bất động sản

Nguyên tắc đầu tư 1% được xem như là quy tắc cơ bản nền tảng mà hầu như tất cả nhà đầu tư bất động sản nói chung và bất động sản cho thuê nói riêng đều sử dụng bởi tính đơn giản nhưng cần thiết của nó. Các nhà đầu tư chuyên nghiệp và lâu năm hầu như đều sử dụng đến nguyên tắt 1% này.

Đầu tư bất động sản là đầu tư vào vào một tài sản có giá trị lớn, vì thế các nhà đầu tư ngoài sự nhạy bén, kinh nghiệm thì kiến thức chuyên môn về đầu tư cũng được rất xem trọng. Các lý thuyết cơ bản, nguyên tắc đầu tư và các quy tắc được sử dụng trong các chiến lược và quá trình đưa ra quyết định đầu tư, đặc biệt là những nhà đầu tư lâu năm và chuyên nghiệp. Một trong số đó, nguyên tắc đầu tư 1% được xem như là quy tắc cơ bản nền tảng mà hầu như tất cả nhà đầu tư bất động sản nói chung và bất động sản cho thuê nói riêng đều sử dụng bởi tính đơn giản nhưng cần thiết của nó. Cùng tìm hiểu về kỹ hơn về nguyên tắc đầu tư 1% nhé. 
 
nguyen tac bat bien  ??1  ?? trong dau tu bat dong san



Nguyên tắc (hay còn gọi là quy tắc) 1% là gì?

Khái niệm được trình bày được hiểu theo cách đơn giản trằng số tiền thuê hàng tháng của BĐS phải không được nhỏ hơn quá 1% trên tổng số tiền đầu tư vào bất động sản đó.

Những quyết định mua bất động sản tiềm năng mà những nhà đầu tư đưa ra khi tham khảo theo quy tắc 1% dựa trên: ước tính 1% tổng vốn đầu tư mang lại mức giá cho thuê cạnh tranh cùng đồng thời bù đắp được những chi phí và tạo ra dòng tiền hàng tháng. Đấy là kết quả của tính nhân về tổng mức đầu tư với 1% – với tổng mức đầu tư được hiểu là giá mua cộng với các chi phí về sửa chữa.   

Một bất động sản tiềm năng đạt được lợi nhuận lý tưởng khi đáp ứng được điều kiện bằng hoặc vượt quá quy tắc 1%. Đối với những sản phẩm BĐS chưa hoặc không thể đáp ứng được nguyên tắc 1% trên sẽ gặp rủi ro, khó khăn lớn trong việc duy trì dòng tiền dương hàng tháng. 

Mặt khác, những nhà đầu tư ‘chuyên gia’ còn có những cân nhắc, đánh giá dựa trên những nguyên tắc, triết lý tham khảo khác với nhiều ước tính liên quan khác  nhau. Đặc biệt là đối với một bất động sản cho thuê dài hạn, cần được xem xét thêm theo nhiều quy tắc khác nhau để có một quyết định phù hợp.
nguyen tac bat bien  ??1  ?? trong dau tu bat dong san
 


Công thức tính quy tắc 1% được tính như thế nào?


Tổng giá mua (bao gồm tất cả chi phí sửa chữa) x1% ≥ Tiền thuê hàng tháng
→ Tiền thuê hàng tháng x 100 ≥ Tổng giá trị đầu tư
Công thức này được sử dụng để ước tính tạm thời để đảm bảo tính phù hợp giữa giá thuê và chi phí đầu tư cho bất động sản. 

Một ví dụ để hình dung cụ thể qua một tình huống thực tế như sau:
Giá trị đầu tư vào bất động sản là 2 tỷ đồng (đối với bất động sản nhà ở cần tính tổng cả chi phí sửa chữa), như vậy tiền thuê hàng tháng theo nguyên tắc 1% sẽ tối thiểu là 20 triệu đồng.

 
nguyen tac bat bien  ??1  ?? trong dau tu bat dong san


Như vậy, mục đích của việc sử dụng quy tắc 1% là gì?


Quy tắc 1% tuy là một công thức tuy đơn giản nhưng được sử dụng rất phổ biến và là điều kiện nền tảng đầu vào của hầu hết các nhà đầu tư. Nhà đầu tư bất động sản thường sử dụng với hai mục đích chính đó là:

→ Đánh giá được tiềm năng sinh lời ban đầu của một bất động sản trước khi quyết định mua.
→ Đánh giá và ước tính được số tiền thuê để đảm bảo dòng tiền hàng tháng dương.

Một lưu ý nhỏ rằng, quy tắc 1% là nguyên tắc chung, và sẽ có những ngoại lệ trong việc áp dụng, điển hình là dành cho các bất động sản hạng sang hay quá đắt đỏ.

Thực tế, nhà đầu tư đều có thể mua bất kỳ một tài sản nào nếu muốn mà không bắt buộc sử dụng quy tắc 1%. Nguyên tắc này có thể giúp xác định ban đầu về khả năng tạo ra giá trị hàng tháng liệu có đủ đáp ứng chi phí và dòng tiền mỗi tháng luôn dương. Quy tắc 1% thường được sử dụng cho các bất động sản xu hướng sở hữu lâu dài.


 
nguyen tac bat bien  ??1  ?? trong dau tu bat dong san


Vậy nguyên tắc 1% luôn tốt?

Để có thể vận dụng và sử dụng quy tắc 1% là tốt nhất, dưới đây là những ưu và nhược điểm mà nhà đầu tư cần biết đế. Nhằm tính toán phù hợp với từng tình huống đầu tư cụ thể.

Ưu điểm

Tính toán đơn giản, nhanh chóng và dễ dàng: bất kì một nhà đầu tư nào đều có thể thực hiện mà không gặp được sự khó khăn.
Phân tích kỹ lưỡng, thích hợp sẽ chọn được bất động sản sinh lời: Những BĐS tạo ra được 1% tiền thuê hàng tháng đáp ứng được những khoản thế chấp, khoản vay ngân hàng ở mức tối thiểu. Giúp nhà đầu tư không gặp vấn đề khó khăn trong việc duy trì, xoay vòng dòng vốn hàng tháng.. 

Nhược điểm


Chưa tính lãi suất: Khi lãi suất thấp, các nhà đầu tư tìm kiếm từ các bất động sản mà không cần phải đáp ứng quy tắc 1%.

Đối với đầu tư bất động sản là một khoản đầu tư lớn, vì thế cần được xem xét tất cả các yếu tố khác nhau xoay quanh bất động sản đó. Quy tắc 1% được sử dụng như bước khởi đầu, điều kiện nền tảng để đáp ứng của một BĐS sinh lời lý tưởng. Tuy nhiên, đó không phải là nhân tố duy nhất và quan trọng nhất cần được xét duyệt, kể cả đối với việc lựa chọn một BĐS cho thuê dài hạn. 

Phân khúc sử dụng phù hợp nhỏ, thích hợp và đạt hiệu quả - được sử dụng rộng rãi với các phân đoạn BĐS tầm trung hoặc giá rẻ. 
nguyen tac bat bien  ??1  ?? trong dau tu bat dong san


Những quy tắc khác mà nhà đầu tư BĐS cần nắm bắt 


Như được nhắc đến, 1% không phải là quy tắc bắt buộc và duy nhất để đánh giá chắc chắn được một BĐS liệu có lợi nhuận tiềm năng. Một số quy tắc khác cũng được sử dụng rộng rãi nhằm xác định một BĐS lý tưởng được nhà đầu tư lựa chọn và xem xét: Quy tắc 50%, Quy tắ 70%, các chỉ số GRM, ROI, tỷ suất vốn hóa, IRR.

Quy tắc 50%: quy tắc giúp nhà đầu tư ra quyết định chỉ nên phân bổ một nửa tổng thu nhập từ bất động sản cho thuê để sử dụng cho các chi phí hoạt động khi xác định khả năng sinh lời của nó.
Quy tắc 70%: Đảm bảo mức chi luôn thấp hơn 70% tổng các giá trị ước tính (bao gồm sau khi cải tạo lại một BĐS)
Chỉ số GRM (Gross Rent Multiplier) - hệ số thời gian hoàn vốn: số năm bạn cần có để lấy về 100% vốn bạn đã đầu tư vào một bất động sản cho thuê.
Tỷ suất hòa vốn: Là tỷ lệ giữa thu nhập hoạt động ròng chia cho tổng giá trị  mua bất động sản, được sử dụng để so sánh giữa các bất động sản đầu tư khác nhau.
ROI - Lợi tức đầu tư: là tỷ lệ giữa dòng tiền ròng và tổng số tiền đã đầu tư, nguyên tắc cần đạt được ở mức tối thiểu là tại 8%.
IRR - tỷ lệ hoàn vốn nội bộ: là tỷ suất lợi nhuận kép hàng năm sẽ kiếm được theo dự kiến của một dự án hoặc một khoản đầu tư được tính toán và loại trừ các đi các nhân tố bên ngoài như lạm phát và chi phí vốn. Tỷ suất hoàn vốn nội bộ càng cao thì các khoản đầu tư được thực hiện hóa càng nhiều. Khi so sánh các lựa chọn trong các khoản đầu tư, khoản đầu tư có IRR cao nhất sẽ được coi là tốt nhất và tối ưu nhất, được cân nhắc lựa chọn thực hiện nhất.

 

Tin tức KHÁC

Hotline Hotline